Верховный суд отменил «схему Долиной»: приоритет защиты добросовестного покупателя при оспаривании сделок с жильём

Решение и цель обзора

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций по делам 2022–2025 годов; его цель — унифицировать подходы судов в спорах о праве собственности на жильё.

Ключевые положения обзора

• Заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или находился в заблуждении, не является безусловным основанием для отмены сделки.
• Судам следует учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение.
• Обе стороны сделки должны получать равный объём судебной защиты; при признании договора недействительным применяется механизм двусторонней реституции.
• Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 ГК РФ.

Предыстория — почему пересмотрили практику

Пересмотр практики стал результатом громкого спора, в котором продавец жилья заявил о том, что стал жертвой телефонных мошенников. После серии решений в нижестоящих инстанциях, признавших сделки недействительными и возвращавших квартиры продавцам, Верховный суд в ходе кассации в декабре 2025 года отменил эти решения и оставил право собственности за покупателем, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Что изменится для рынка недвижимости

Обзор должен снизить волну судебных требований о возврате жилья у добросовестных покупателей и привести к более единообразной практике судов. Покупатели получили более чёткую правовую защиту: суды теперь обязаны оценивать их поведение и возможности распознать потенциальное заблуждение у продавца.